دات نت نیوک
X

 

 

 

 

 

  گروه کارگزاری تعاونی های مسکن

 

10 گام طلایی

که باید بدانید...


1

چرا ملک؟

چرا ملک؟

فضای پیچیده اقتصادی حاکم بر دنیای امروز دانش و نگاه تخصصی را در هر امری طلب می نماید. مسلما موفقیت ها و منافع در این فضا دیگر بدون بهره مندی از چنین رویکردی برای اشخاص چه حقیقی و چه حقوقی حاصل نخواهد شد. از همین رو رسالت واسطه به منظور ایجاد پیوندی مطلوب در میان تامین کنندگان بازار و مشتریان، باید هم سو با این تغییرات باشد.
ملک و سرمایه گذاری در این حوزه از مدت ها پیش و همزمان با جدی شدن مقوله جمعیت، جایگاه ویژه ای میان ایرانیان داشته است. هرچند پهنه جغرافیایی و آمارهای جمعیتی کشور ایران از لحاظ رتبه جهانی با هم تناسب دارند(هر دو در حدود 1/1 درصد ازکل)
لکن با توجه به کیفیت بخش عمده ای از مساحت این کشور که به سبب مسائل آب و هوایی آن را غیر قابل سکونت نموده محدودیت ها و اولویت های ویژه ای برای افراد درجهت ارتقاء این جایگاه موجب گردیده است، به طوری که همواره یکی از دغدغه های اصلی افراد به تامین مسکن با خرید ملک برای خود و نسل بعد بوده است.
گروه کارگزاری نیکان ضمن بهرمندی از کادر مدیریتی متخصص و مشاورین مجرب با نگاهی متمایز و متفاوت از همکاران صنفی خود سعی در ایجاد رویکرد تخصصی به مقوله سرمایه گذاری ملکی داشته است. چنانچه با گریز از مفاهیم سنتی، خرید ملک و سرمایه گذاری ملکی را جدا از هم تعریف می نماید.

2

مفهوم سرمایه گذاری در ملک

مفهوم سرمایه گذاری در ملک

بر همین اساس خرید ملک در شرایط اقتصادی امروز، به فرآیندی اطلاق می شود که فرد صرفا نقدینگی خود را به دارایی ملکی تبدیل می نماید تا در اثر تورم حاکم بر اقتصاد کشور، متضرر نگردد و اصطلاحاً از ارزش پول ایشان کاسته نشود. حال آنکه مدیریت و کارشناسان این مجموعه بر این باورند که در سرمایه گذاری ملکی، فرد گزینه ای را انتخاب می کند که نه تنها سوار بر موج تورم شده و دچار تنزل ارزش دارایی خود نشود، بلکه با توجه به موقعیت ها و بستر های ویژه ای که در خرید در نظر گرفته، ارزش افزوده ای فراتر از تورم را در اهداف خود از این سرمایه گذاری پیش بینی نماید. بازهم دقت کنیم که هر خرید ملکی به معنای سرمایه گذاری نیست.
کارشناسان مجموعه نیکان مرتباً در تلاش جهت رصد این قبیل فرصت ها و اطلاع رسانی جهت جلب و بهرمندی مشتریان و آحاد جامعه از آنها می باشند.

3

روش های متداول سرمایه گذاری ملکی

روش های متداول سرمایه گذاری ملکی

در حالت کلی 2 شیوه برای علاقه مندان به سرمایه گذاری در حوزه ملک وجود دارد:
در شیوه نخست که معمولاً با یک رانت اطلاعاتی توام خواهد بود، فرد موقعیت هایی که درآن طرح هایی جهت پیشرفت و توسعه مصوب شده و هنوز سیر تصاعدی قیمت ها اوج نگرفته را انتخاب کرده و به خرید ملک ( اعم از زمین یا ساختمان ) با کاربرد های مد نظر خود اقدام می نماید. همان طور که گفته شد این روش معمولاً با جهش قیمت ها در اثر بهره مندی از اطلاعات خاص استراتژیک همراه است که همه افراد شرایط استفاده از آن را نخواهد داشت.
در شیوه دوم که رایج تر و مرسوم است فرد در پروژه های ساختمانی به اتمام نرسیده سرمایه گذاری و اصطلاحاً پیش خرید می نماید. فروشنده نیز معمولاً به سرمایه ای که خریدار به پروژه تزریق می کند نیاز داشته و ملک را با قیمتی پایین تر از شرایط آماده آن واگذار می نماید. فاصله قیمت پیش خرید و قیمت روز ملک آماده بهره برداری، همان ارزش افزوده ای است که نصیب پیش خریدار یا سرمایه گذار می گردد. ضمن اینکه متناسب با نرخ تورم موجود، ارزش سرمایه فرد متناسب با شرایط اقتصادی روز حفظ خواهد شد.

4

هشدار!!!!

هشدار!!!!

متاسفانه کمتر کسی است که خود یا اطرافیانش در اثر چالش های ایجاد شده توسط عده ای سودجو ( حقیقی یا حقوقی ) در حوزه پیش خرید مغبون و متضرر نشده باشد. به طوری که مجلس محترم شورای اسلامی در مورخه 89/10/12 قانون مدونی برای امر پیش فروش ساختمان و آپارتمان تصویب نموده که در بیست و نهم همان ماه به تایید شورای محترم نگهبان نیز رسید.
دراین قانون بسیاری از موانع و معضلات پیش خریدارن مرتفع گردید. لکن شرایط اجرایی قانون مذکور از جانب نهاد های مقرر در آن، به گونه ای پیش رفت که فرآیند نظام مند شده برای امر پیش فروش عملا متوقف گردید و اصطلاحاً عنوان ( ممنوعیت پیش فروش ) دربین اهالی صنف املاک متداول گشت. شاهد این ماجرا توقف کامل تبلیغات این حوزه در نشریات و آگهی های مرجع ملک و ساختمان می باشد.

5

پس چه کنیم؟؟؟؟؟

پس چه کنیم؟؟؟؟؟

با شرایط موجود، تنها بستر قانونمند و امن پیش روی سرمایه گذاران، شرکت در پروژه های شرکت های تعاونی مسکن می باشد.
قبل از ورود به این بحث باید کمی بیشتر با مختصات این قبیل شرکت ها آشنا شد.
اولین و مهمترین نکته به تفاوت شرکت های تعاونی مسکن با شرکت های ساختمانی یا انبوه سازان یا سازندگان شخصی باز می گردد. در قانون تجارت (ماده 20 و سایر مواد مرتبط) کلیه وجوه این افتراق درزمینه های شکل گیری، تاسیس، اداره، تشکیل مجامع عمومی عادی و فوق العاده، ساختارسازمانی، توقف، انحلال و............. دیده می شود. متاسفانه عوام جامعه به علت عدم آشنایی با این مواد قانونی، پروژه های ناموفق و مواردی نظیر فروش هم زمان املاک به اشخاص متعدد را به شرکت های تعاونی مسکن نسبت می دهند. در صورتی که اولین نکته ای که باید به آن دقت داشت نوع نظارت های اعمال شده برعملکرد شرکت های تعاونی مسکن است که بخش عمده ای از فرآیندهای وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و ادارات کل تعاونی استان ها را به خود اختصاص داده و به جرات میتوان گفت درحوزه شرکت های مندرج در قانون تجارت، یکی از نظام مندترین ساختارهای شکلی در این قیبل مجموعه ها هستیم.
با توجه به سیاست های اقتصادی دولت محترم جمهوری اسلامی ایران در حمایت از شرکت های تعاونی، قیمت تمام شده پروژه ها دراین حوزه، اختلاف بسیار فاحشی با قیمت های متداول بازار دارند که درصورت شناخت صحیح از فضای موجود، علاوه بر قانونمندی، ایمنی بسیار مطلوب برای سرمایه گذاری، توجیه اقتصادی فوق العاده مناسبی هم برای سرمایه گذاران به همراه دارد.
به تمام این موارد باید تسهیلات پرداخت هزینه ها را نیز در شرکت های تعاونی اضافه کرد. به یاد داشته باشیم در پروژه های تعاونی های مسکن پیش خرید به معنای عام نیست.

6

معیارهای انتخاب

معیارهای انتخاب

شرکت در پروژه های شرکت های تعاونی مسکن جزء فرآیندهایی است که اغلب افراد شناخت کافی از کم و کیف آن ندارند. لذا به سبب عدم آگاهی یا نبود مشاور مسلط در این زمینه، معمولا افراد یا سراغ چنین فرصتها نمی روند یا دست به انتخاب هایی نا مناسب می زنند و بعدها مشکلات پدید آمده را به عوامل بیرونی نسبت می دهند. برای همین منظور 3 معیار اساسی که برای انتخاب یک پروژه شرکت تعاونی مسکن باید مورد توجه قرار داد را در ادامه به تفصیل توضیح خواهیم داد. لازم به ذکر است که این 3 معیار راه گشای عموم افراد برای یک انتخاب صحیح می باشد. لذا تاکید می گردد که با دقت این موارد را مطالعه فرمایید.

7

معیاراول

معیاراول: نقل و انتقال

برای شرکت در پروژه های تعاونی مسکن ابتدا باید عضو آن شرکت بود. برای این منظور باید توسط کارگزار رسمی به عضویت شرکت درآمد و یا این که عضویت از عضو قبلی به متقاضی منتقل گردد. در بسیاری موارد افراد بدون در نظر گرفتن مبانی حقوقی، صرفا" با یک قرارداد و توافق عادی اقدام به معامله خرید امتیاز عضویت می نمایند. در صورتیکه قرارداد عادی بین افراد تاثیری در سلب مالکیت عضو سابق ایجاد نمی نماید و هر وجهی که عضو جدید (متقاضی) بابت پروژه واریز می نماید، عملا در حساب عضویت عضو قبلی (فروشنده قبلی امتیاز) ثبت و مستقر می گردد و رسما حقی برای خریدار ایجاد نمی نماید. بسیار دقت نمایید که پس از قرارداد عادی مراتب می بایست در مرجع رسمی (دفتر اسناد رسمی) طی اسناد وکالتنامه و اقرارنامه محضری ثبت شده و همچنین مراتب نقل و انتقال در دفتر شرکت تعاونی مسکن بنام خریدار حق امتیاز عضویت ثبت گردد و شرکت تعاونی از آن پس، خریدار (متقاضی) را بعنوان مالک سهم از پروژه به رسمیت بشناسد. به همین منظور قبل از انتخاب یک پروژه باید این نکته را در نظر گرفت که آیا سهام یا عضویت شرکت تعاونی سازنده و مجری پروژه هم در دفتر اسناد رسمی و هم در دفتر شرکت تعاونی قابل نقل و انتقال قطعی هست یا خیر! و نهایتا این که اگر قبل از تکمیل پروژه و صدور سند مجزای تک برگی، قصد فروش قدرالسهم خریداری شده را داشته باشید، همین کم و کیف برای خریداران بعدی قابل اعمال باشد.

8

معیاردوم

معیاردوم : رزومه شرکت

در پروژه های شرکت های تعاونی مسکن با 2 پارامتر مواجه هستیم.
1- محاسبات زمانبندی اجرای پروژه
2- محاسبات هزینه تمام شده پروژه.
رزومه شرکت تعاونی و مدیران و عوامل اجرایی آن در این حوزه اهمیت پیدا می کند که هرچه سوابق اجرایی و پروژه های اجرا شده درخشان تری وجود داشته باشد، محاسبات اعداد و ارقام فوق الذکر واقعی و قابل اعتمادتر خواهد بود. چرا که با مطالعه رزومه شرکت و مدیران می توان فهمید که چقدر تجربه در اجرای پروژه های مشابه در آن مجموعه وجود داشته تا بتوان به زمانبندی ها و پیش بینی های هزینه تمام شده اعتماد کرد.

9

معیار سوم

معیار سوم: توجیه اقتصادی

تحویل پروژه ها در شرکت های تعاونی مسکن بر اساس قیمت تمام شده می باشد. ضمن اینکه پاره ای از حمایت ها در قالب انبوه سازی، باعث ارزان تر تمام شدن نهایی پروژه نسبت به اجرای آن در شرایط عادی هم خواهد بود. لکن پس از تحویل و صدور سند مالکیت، از لحاظ قیمت فروش تابع شرایط بازار خواهد بود. ارزش افزوده اصلی نیز در همین تفاوت نهفته است. انتخاب پروژه ای اصلح است که محاسبات قیمت تمام شده و قیمت بازار منطقه، بیشتر باشد. در واقع سود حداکثری سرمایه گذاری را به همراه داشته باشد.

10

مشاوره سرمایه گذاری ملکی تخصص ماست

مشاوره سرمایه گذاری ملکی تخصص ماست

چنانچه در 6 گام قبل مطالعه فرمودید، سرمایه گذاری ملکی یک مفهوم تخصصی است که شرکت در پروژه های شرکت تعاونی های مسکن یکی از قانونمندترین و علی رغم نگاه عوام از امن ترین شیوه های متداول برای این امر می باشد.
حال که با معیارهای اصلی و اساسی این فرآیند آشنا شده اید، مثل هر امر تخصصی دیگری، سرمایه گذاری ملکی بی نیاز از یک مشاور کار بلد نمی باشد. دفتر کارگزاری املاک و مستغلات نیکان طی سال ها تجربه و تخصص در فرآیند مذکور، با رصد کلیه پروژها و شرکت های فعال در این حوزه، مطلوب ترین فرصت ها را برای متقاضیان گردآوری نموده و با رعایت معیارهای اصلی ذکر شده، بسیاری از ریز پارامترها را نیز مطالعه و بررسی نموده و بعنوان برند برتر مشاور در سرمایه گذاری ملکی، معتبرترین پروژ ه ها از مطرح ترین شرکت های تعاونی مسکن را معرفی می نماید.

 

 

 

مناسب ترین فرصت های سرمایه گذاری ملکی کدامند؟

?What are the good investment opportunities

 

 

 

 

 

تماس با ما

 

دفتر زمرد: اشرفی اصفهانی، روبروی باغ فیض، برج زمرد، طبقه 2 واحد ۲۴و ۲۵
40442153

دفتر جنت: اشرفی اصفهانی، مقابل باغ فیض، برج زمرد، طبقه 4 واحد 41

40442538

دفترهامون: اشرفی اصفهانی، روبروی باغ فیض، مجتمع تجاری هامون، طبقه اول، واحد۶۶                                      44284788            44284722

 

 
آدرس ایمیل:

info@iranikan.com
iranikan@yahoo.com

info@iranikan.ir

@agency_nikan